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Baufinanzierung

Neu: Kurzversion (2010)

Die alte ausführliche Version gibt es unten auf der Seite zum Herunterladen  

1. Warum ich über Baufinanzierung schreibe
Etwa drei Jahre vor dem Kauf unserer Immobilie war ich bei unserer Hausbank. Die Beratung zur Baufinanzierung war unbefriedigend und ließ viele Fragen offen. Also fing ich an, mit Hilfe des Computers eine Finanzierung durchzurechnen. Dabei entstanden im Laufe der Zeit zwei Tabellen in Excel, die es ermöglichen, die Finanzierung selbst auszurechnen.

Das Durcharbeiten der hier beschriebenen Tipps dauert vielleicht einige Zeit, aber ich wette, Sie haben noch nie soviel Geld pro Stunde verdient, wie Sie bei einer geschickten Baufinanzierung einsparen können!

Die hier vorgeschlagene Art der Immobilienfinanzierung habe ich bisher nur einmal in einer Fachzeitschrift (EURO am Sonntag) als Vorschlag gefunden.

2. Haftung
Ich übernehme keine Haftung für irgendwelche Angaben oder Konsequenzen, auch finanzieller Art, die sich aus meinen Erläuterungen ergeben oder für etwaige Rechenfehler der Tabellen. Alle Argumente beziehen sich auf die für uns geltende private Situation. In anderen Fällen können durchaus andere Kriterien gelten. Ich gebe ausschließlich meine eigene Meinung wieder. Diese ist in langwieriger Auseinandersetzung mit zahlreichen Fachzeitschriften, einigen interessierten Freunden und einigen Büchern zum Thema entstanden. Ich habe keine finanztechnische oder finanzmathematische Ausbildung und auch keine wirtschaftlichen Interessen. Ich werde keine Banken usw. empfehlen und keine in Mißkredit ziehen.

3. Voraussetzungen

• Finanzierung von privat genutztem Eigentum.
• Keine Verwendung von Bausparverträgen und Lebensversicherungen - reines Annuitätendarlehen.
• Zu Beginn der Finanzierung kein Abschluss von neuen (Bau-) Sparverträgen: Alles Geld sollte in die Tilgung fließen.

Die Finanzierung soll sicher sein
Es gelten folgende Randbedingungen:

• Man kennt seine finanzielle Situation: insbesondere die monatlichen Ausgaben, die jährlichen Ausgaben und die Einnahmen (Es ist heute leicht möglich, mittels PC eine monatliche oder jährliche Einnahmen - Ausgabenrechnung zu erstellen. Hat man solche eine private Finanzübersicht für 1-3 Jahre erstellt, ist die Verhandlungsposition gegenüber der Bank erheblich besser, was die mögliche finanzielle Belastbarkeit oder auch die Sondertilgungsmöglichkeit angeht..
• Bestimmte Beträge stehen als Reserven für Notfälle zur Verfügung
• Die monatliche Belastung ist flexibel handhabbar (z.B. durch die Möglichkeit der Sondertilgung). In unserem Fall ist sie relativ flexibel handhabbar zwischen ca. 500,-EUR und 1800,-EUR pro Monat. Andere Modelle sind denkbar, je nach Rahmenbedingungen.
• Die minimale Belastung, d.h. mit den gesetzlich vorgeschriebenen 1% Tilgung, sollte man auch tragen können, wenn Arbeitslosigkeit o. ä. Risiken drohen können. Auch die Erwartung von Nachwuchs oder der Wegfall eines Einkommens bei Doppelverdienern darf die Finanzierung nicht bedrohen.
• Es sollten keine hohen Kosten beim Verkauf des Objektes entstehen (Vorfälligkeitsentschädigung), falls man aus beruflichen Gründen umziehen möchte.

Weiterhin ist sehr hilfreich:

• Das Objekt ist preiswert oder
• Man hat einen hohen Anteil an Eigenkapital oder
• ein sicheres, hohes Einkommen für die beabsichtigte Laufzeit der Finanzierung

Es gilt:

Je geringer die Darlehenssumme bzw. je früher ich den Tilgunsanteil erhöhe (z.B. durch Sondertilgungen),
desto sicherer und billiger die Finanzierung!

4. Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?

Es geht bei den folgenden Betrachtungen nur um sog. Annuitätendarlehen. Dabei wird vorausgesetzt, daß eine Darlehenssumme von z.B. 150000,-EUR auch gesplittet werden kann:

75000,- EUR für 5 Jahre festgelegt und 75000,-EUR für 2 Jahre festgelegt oder

100000,- EUR für 5 Jahre festgelegt, 30000,- EUR für 2 Jahre festgelegt und 20000,- EUR variabel (d.h. in der Regel 3-monatlich) festgelegt. Bei der Festlegung des kurzfristigen Anteils des Darlehens muß man das Risiko bzgl. der allgemeinen Zinsentwicklung und der zu erwartenden monatlichen Belastung berücksichtigen. Beispiele gibt es weiter unten.

4.1 Die übliche Finanzierung (das eine Extrem) oder: Wie verdient meine Bank am meisten?

Die übliche, häufig erlebte Finanzierungsberatung sieht so aus:

Darlehen:             150000,-EUR
Zins:                    der aktuelle Zinssatz
Anfangstilgung:     1%
Laufzeit:               10 Jahre, danach erneute Festlegung des Zinssatzes entsprechend den Marktbedingungen
Gesamtlaufzeit:     Je nach Zinssatz ca. 30 Jahre. Bei höherem Zinssatz wird die Gesamtlaufzeit kürzer (wegen der gleichbleibenden mtl. Belastung),
                            bei niedrigem Zinssatz wird die Laufzeit länger (wegen der niedrigeren mtl. Belastung)

Problem:
Die Restschuld nach 10 Jahren liegt gut 10% unter der Darlehenssumme (jedes Jahr wird 1% getilgt, zzgl. einem noch sehr geringen Zinseszinseffekt).
Steigen nun die Zinsen um mehr als ca. 1%, steigt meine monatliche Belastung. Dadurch steigt das Risiko der Finanzierung, da nach 8 Jahren die staatliche Förderung wegfällt und auch die Realeinkommen in den letzen Jahren nicht mehr permanent steigen. Diese Art der Finanzierung sichert den Geldinstituten sichere Einnahmen für ca. 30 Jahre.
Besser ist eine Anfangstilgung von 2% oder 3% oder mehr. Dann ist die Restschuld nach 10 Jahren etwa 20% oder 30% unter der Darlehenssumme (zzgl. Zinseszinseffekt) und das Risiko der weiteren Finanzierung entsprechend geringer. Außerdem sinken die Finanzierungskosten deutlich, die Gesamtlaufzeit des Darlehens wird deutlich kürzer..

Fazit:
Eine langfristige Finanzierung ist u.U. sicher, birgt aber ein gewisses Risiko und ist sehr teuer. Man kann davon ausgehen, daß eine Darlehenssumme von 150000,-EUR bei dieser Art der Finanzierung, je nach Zinssatz zwischen 300000,-EUR und 400000,-EUR kostet.

4.2. Die preiswerte Variante (das andere Extrem) oder: Wie bekomme ich mein Darlehen am günstigsten?

Der Hauptgedanke:
Ich finanziere nicht langfristig, sondern kurzfristig, z.B. über 2 Jahre. Warum?

• Die kurzfristigen Zinsen sind (fast) immer niedriger als die langfristigen, d.h. ich bekomme mein Darlehen "billiger". Die eingesparten Zinsen müssen aber unbedingt in die Tilgung investiert werden.
• Sollte es, unter Berücksichtigung des Risikos, möglich sein, das gesamte Darlehen kurzfristig abzuschließen, kann ich, wenn ich das Haus verkaufe (z.B. wegen Umzug aus beruflichen Gründen) am Ende der (kurzen!) Laufzeit das gesamte Darlehen zurückzahlen. Damit entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Kurzfristige Zinsbindungen sind damit erheblich flexibler als langfristige Zinsbindungen.
• Am Ende der Laufzeit kann ich immer in beliebiger Höhe sondertilgen, auch wenn die Bank das sonst nicht zuläßt (Sondertilgungen sind bei vielen Banken unbeliebt).

Anmerkungen:

• Es gibt nur sehr selten eine "inverse Zinsstruktur", d.h. daß die kurzfristigen Zinsen höher sind als die langfristigen. Die langfristigen Zinsen kann man im Internet finden unter www.zinsentwicklung.de. Die Zinsen für kurze Zinsbindungen (3 Monate bis 5 Jahre) sind etwa 1-2 Prozent günstiger als lange Zinsbindungen. 1-2 Prozent Zins-Ersparnis bringt eine enorme Senkung der Darlehenskosten, wenn die Ersparnisse in die Tilgung investiert werden.
• Wenn man keine hohe Anfangstilgung hat (größer 3%), ist unbedingt das Risiko zu beachten!
• Kann man eine hohe Anfangstilgung ansetzen (z.B. 5% oder mehr), dann kann man bei der Verlängerung des Darlehens, falls die Zinsen steigen, die Tilgung senken, damit die mtl. Belastung nicht steigt.

5. Wie findet man die Bank, die diese Finanzierungsmöglichkeiten bietet?

Man ruft alle Institute an, die aufgrund bestimmter Eigenschaften in Frage kommen (Hausbank, Tips von Freunden, Konditionen-Vergleiche in Fachzeitschriften und Internet) und stellt folgende Fragen (die Fragen sind hierarchisch geordnet):
 

6. Download
6.1 Die erste EXCEL-Tabelle (erste Übungen für das Verständnis des Darlehensverlaufs)

In die erste EXCEL-Tabelle kann man in die grün unterlegten Felder folgendes eingeben:

• Darlehen
• Zins
• Tilgung
• Sondertilgungen

Man erhält folgende Angaben:

• Die monatliche Belastung
• Die Restschuld nach jeweils einem Monat. Wechselt die Restschuld in den negativen Bereich, ist das Darlehen getilgt.
• Die Gesamtlaufzeit (ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen als Zahlenwert, mit Berücksichtigung der Sondertilgungen grafisch)
• Die Gesamtkosten (=mtl. Bel. * Laufzeit  *12, ungefähre Angabe, ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen)
• Eine Grafik mit dem Verlauf der Restschuld über 40 Jahre. Wird die Null-Linie geschnitten, ist das Darlehen getilgt.
• Eine Grafik mit dem Verlauf von monatlicher Belastung, Zins, und Tilgung in absoluten Beträgen, also DM oder EUR

Download EXCEL-Tabelle "darleh01.xls" (102 kb):  darlehen01.xls

6.2. Die zweite EXCEL-Tabelle (für fortgeschrittenere Rechnungen)

In die zweite Tabelle kann man folgendes eingeben:

• Darlehen
• Zins
• Tilgung

Man erhält folgende Angaben:

• Die monatliche Belastung
• Die Restschuld nach 1,2,3.....20 Jahren
• Den Grenzzinssatz. Der Grenzzinsatz sagt, wie hoch am Ende der Laufzeit Zins+Tilgung steigen dürfen, ohne daß meine monatliche Belastung steigt.
• Die Angabe "Zins+Tilgung-Grenzzinssatz". Hier sehe ich sofort, wieviel Sicherheit in % ich am Ende der Laufzeit gewonnen habe (ohne daß die mtl. Belastung steigt).
• Die Darlehenskosten. Das sind pro Jahr: mtl. Belastung *12. Hier sehe ich, wieviel mich das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit kostet, d.h. Zins+Tilgung).

Download EXCEL-Tabelle "darleh02.xls"   (54 kb): darlehen02.xls

7. Berechnungen

Die Rechenmethoden bzw. Formeln für mtl. Belastung, den mtl. Zins- und Tilgungssatz und die Restschuld kann man den Formeln für die einzelnen Felder der EXCEL-Tabelle entnehmen.
Die Tabelle 1 zeigt folgendes:

• Für jeden getilgten EUR zahle ich keine Zinsen mehr.
• Da die mtl. Belastung gleich bleibt, steigt damit der Tilgungsanteil.
• Je höher der Tilgungsanteil, desto billiger (und sicherer!) wird das Darlehen.
• Sondertilgungen erhöhen den Tilgungsanteil pro Monat und senken die Zinsbelastung.

7.1 Die erste EXCEL-Tabelle (erste Übungen für das Verständnis des Darlehensverlaufs)

Vergleich der Laufzeiten und Kosten des Darlehens in Abhängigkeit von der Anfangstilgung (Darlehen und Zins sind konstant):
 

Ergebnis:

• Je höher die Anfangstilgung, desto geringer sind Laufzeit und Kosten des Darlehens
• Ein Darlehen kostet mich, ja nach Zins- und Tilgungssatz, das etwa 2-fache der Anfangssumme.

Vergleich der Laufzeiten und Kosten des Darlehens in Abhängigkeit von dem Zinssatz (Darlehen und Tilgung sind konstant):
   

Ergebnis:

• Je höhe der Zins, desto geringer die Laufzeit (weil die mtl.Belastung höher ist)
• Je höher der Zins, desto höher die Kosten des Darlehens

Ziel der Finanzierung ist:

Möglichst wenig Zinsen und möglichst viel Tilgung zu bezahlen!
Jede Sondertilgung erhöht den Anteil der Tilgungszahlung und reduziert den Zinsanteil!

Dazu kann man in die Tabelle eine Sondertilgungzahlung eingeben. Die Sondertilgung bewirkt folgende, äußerst positive Effekte:

• Die Restschuld sinkt sofort
• Man zahlt bei gleicher mtl. Belastung einen höheren Tilgungsanteil (siehe Zahlenwerte in der Tabelle und die Grafik auf Seite 1)
• Man zahlt bei gleicher mtl. Belastung einen niedrigeren Zinsanteil  (siehe Zahlenwerte in der Tabelle und die Grafik auf Seite 1)

7.2 Die zweite EXCEL-Tabelle (fortgeschrittene Übungen für das Verständnis des Darlehensverlaufs)
In dieser Tabelle wird die Restschuld nach 1,2,3 ...20 Jahren mit einer in EXCEL vorhandenen Funktion berechnet. Über die Hilfe-Funktion in EXCEL kann man sich die Parameter ansehen, falls man sich mit der Funktion näher auseinandersetzen möchte.

Jede Gruppe von vier Zeilen rechnet das gleiche. So kann man verschiedene Zins-Perioden oder Zahlungszeiträume hintereinander berechnen. Dazu geht man so vor:

1. Darlehen, Zins und Tilgung eingeben.
2. Am Ende der gewünschten Laufzeit die Restschuld ablesen und in die nächste Vierer-Zeile eingeben
3. Den erwarteten Zins eingeben,
4. als Tilgung gibt man ein: den Grenzzinssatz aus der Spalte der Restschuld minus des erwarteten Zinssatzes (dann bleibt die mtl. Belastung gleich)
5. Das wiederholt man dann für die nächste Vierer-Reihe
6. Zur Berechnung der Gesamtkosten des Darlehens muß man die Beträge aus den einzelnen Darlehenskosten (jeweils am Ende der Laufzeit) addieren.

Die zweite Tabelle bietet folgende Möglichkeiten der Eingabe:

• Darlehenssumme
• Zinssatz
• Tilgung

Man bekommt folgende Angaben ausgerechnet:

• mtl. Belastung (das negative Vorzeichen steht dort, weil nach der Funktion für die Berechnung der Restschuld alle Zahlungen negativ sein müssen)
• Restschuld nach 1, 2, 3 ... 20 Jahren
• Grenzzinssatz. Der Grenzzinssatz ist eine der wichtigsten Funktionen bei diesen Berechnungen! Er zeigt, wie hoch am Ende einer Laufzeit Zins+Tilgung sein dürfen, ohne daß die mtl. Belastung ansteigt. Er ist damit ein Maß für das Risiko der Finanzierung.

8. Ergebnis
Wie die Berechnungen in Kapitel 7 zeigen, hätte die beste Finanzierung folgende Bedingungen:

• kurze Zinsbindungsfristen (wg. der Flexibilität und weil es billiger ist)
• eine möglichst hohe Anfangstilgung (um die Kosten zu senken und die Laufzeit zu verkürzen)

Leider gibt es wichtige Gründe, die dagegen sprechen:

• eine hohe Anfangstilgung treibt die mtl. Belastung in die Höhe
• es besteht ein gewisses Risiko, daß nach einer kurzen Zinsbindungsfrist die Zinsen steigen und die mtl. Belastung in die Höhe treiben.

Die beste Methode ist, einen Mittelweg zu finden.

Bei einer Finanzierung von 150000,-EUR kann man ja z.B. folgende Möglichkeiten wählen:
 

Eine andere Möglichkeit:
 

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Alter, ausführlicher Text und 2 Excel-Tabellen zum Rechnen: Baufinanzierung.zip